如松:2020年,另一个“房住不炒”来了

2020-01-20 12023人阅读,共28个回复 房价房住不炒
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从2018年中以来,汽车行业寒风凛凛,车企降价、卖房自救、裁员重组等新闻不断,而从2019年中开始,新能源汽车也开始冷了下来。事实上,这并不仅仅是境内的现象,在境外主要经济体也基本雷同,只不过轻重有所差异。其中最寒冷的是印度,汽车销量数据在部分月份甚至接近腰斩,这已经是工业化失败的现象。

无论手机、服装还是其它消费行业,都与汽车行业有一个明显的不同,那就是购车是可以使用杠杆的(即使用车贷),这说明需求市场的问题已经开始波及到杠杆消费,这是居民部门加不动杠杆的一种现象。如果下一个杠杆项目进入寒冬,最可能的就是房地产了。

举例来说,广州是一线城市之一,广州过去一段时间的房地产市场已经发生了深刻的质变。

上一张是2018年12月至2019年11月广州二手房挂牌价格走势。从下一张图形又可以看到,虽然同期广州新房价格指数(绿色线)是冲高回落的走势,但总体的价格还算是基本平稳的,2018年12月的指数是101.45,2019年11月的指数是101.21,几乎没有多少变化,这与二手房价格出现的连续下跌有明显不同,也就是说两者的价格走势开始出现了背离。广州这种现象在北京、上海等一些城市都有不同程度的体现。

造成这种现象的原因在前面已经说过,二手房交易与一手房交易具有很大的不同。销售一手房的是地产公司,地方ZF控制了土地资源,也掌握了房地产交易的预售(含价格)备案过程和网签过程,进而也就可以在很大程度上调控地产公司的销售价格,也就是说,地方ZF在形成新房价格的过程中具有支配性的影响力,这就让一手房价格更为稳定。但二手房的卖方则十分复杂,包括居民因各种原因出售,因经营陷入困境需要卖房以改善财务状况的企业,法院的法拍房(这背后一般都是银行),地方ZF无法掌控这些销售行为,也就无法掌控二手房市场的价格,这就使得二手房价格更能体现房屋市场的真实价格水平。

可现在问题来了,一手房和二手房价格走势出现背离,当同区域的二手房价格与一手房价格出现比较大的价差之后会出现什么情形?

2018年西南财经大学研究中心发布了一个《报告》,《报告》显示:2018年三季度全国城镇家庭新购房人群中投资用途占58.2%,而首次购房的刚需仅占了15.1%,这说明在现在的房地产市场中投资性购房是房屋交易的主体。以今天的房屋租售比,如果说这部分投资性购房最终的目的是用于出租,估计没多少人相信。换句话说,这些人都是炒房客,目的是博取价格上的收益。

当同区域的一手房与二手房价格出现很大的价差之后,炒房客就逐渐丧失了退出的价格空间。当丧失了退出通道之后,炒房客就会被挤出市场。

大领导曾经说过“房住不炒”,希望房地产市场为居民的居住服务,而居者有其屋是人们自古至今的愿望,所以无论你对房地产市场持有任何看法,都必须赞同、支持这种提法,这是政策的层面;但当二手房价格明显低于一手房、炒房客的退出机制被封闭之后,炒房客的购房行为就被挤出去了,这就是市场机制下的“房住不炒”。前一个“房住不炒”是不让炒,推动房地产为民众的居住服务,后一个“房住不炒”是没法炒,散了吧,散了吧,炒房时代过去了。

其实,这是任何一个国家发展过程中的必然现象,房地产从根本上来说是人口现象(当然需要经济发展相配合),用房地产驱动经济增长就只能是阶段性的,无论不让炒还是没法炒都是必然的结局。但当把炒房行为挤出房地产市场之后,新房销售量就会出现下挫,对财政收入增长形成压力,当然也是通胀的压力所在。

这实际为希望投资房地产的人指明了未来,无论房屋价格涨跌、流动性高低(即是否能快速脱手)都是不重要的,商业价值(即可以实现多高的出租收益率)才是唯一需要关注的指标,只有具备满意的租金回报的时候,才具有投资的价值。

2020年,将成为中国经济去房地产化的第一年,当然也是经济增长方式转型很关键的一年,希望中国经济迈过这个坎,积累未来可持续发展的动能!


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文章作者:如松

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